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Le 31 décembre 1913, une loi sur les MONUMENTS HISTORIQUES fut mise en place. Elle accorde depuis aux investisseurs qui acquièrent ce type de bien immobilier, afin de les restaurer et de les louer, des mesures de Défiscalisation très favorables.
Dernier Paradis Fiscal en 2011, les investissements en Monuments Historiques échappent non seulement au plafonds des niches fiscales, mais aussi aux Frais de Successions. Enfin, les économies d'impôts sont accordées sans contreparties de plafonds de ressources de locataires, ni même de plafonds de loyers.
Autre spécificité à signaler par rapport aux autres régimes de défiscalisation immobilière : les Charges et les Intérêts d’emprunts sont déductibles et imputables sur le Revenu Global (et pas seulement sur les revenus fonciers).

1) Principe de la Loi Monument Historique

La Loi sur les Monuments Historiques (Loi MH) c’est une DEDUCTION D’IMPOTS de 100% des Travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaires des Monuments Historiques.
Le cadre fiscal MH consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux, puis à imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d’impôts sur une courte période.

Les Opérations Monuments Historiques sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à long terme.

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2) Bénéficiaires

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un Bien Immobilier Classé, Inscrit ou Agréé par les Affaires culturelles et qui font des Travaux de Restauration (logements destinés à la location). En cas de classement ou d’inscription partiel limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier (un escalier ou certaines salles par exemple) les avantages fiscaux du régime monument historique ne concernent que les parties classés ou inscrites.
Les travauxdoivent aboutir à la restauration parfaite des logements Monuments Historiques et la qualité du bâtiest suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

L’investissement Monument Historique s’adresse aux particuliers ayant une fiscalité très élevée et surtout un taux d’imposition à 40 %, car il faut pouvoir digérer, en 1 ou 2 années, l’ensemble du budget travaux et diminuer ses revenus dans les tranches les plus hautes.

La loi monument historique permet une Déduction sur le revenu imposable de 100 % destravaux de restauration. Mais la Défiscalisation MH prend toute sa signification pour les taux d’imposition les plus élevés. Un contribuable imposé à 30 % bénéficie (sur 100 000 € de travaux) de seulement 30 000 € de réduction d’impôt réelle (100 000 € * 30 %), alors que celui dans une tranche à 40 % peut profiter d’une réduction réelle de 40 000 € (100 000 * 40 %). Enfin celui qui est entre les deux tranches 30 et 40 va générer une réduction d’impôts MH d’environ 35 000 €.

3) Les Avantages fiscaux des Investissements Monuments Historiques 2011 ?

• Aucun Engagement de Location en Loi Monument Historique.
• Aucun Plafond de Loyers en Loi Monument Historique.
• Aucun Plafond de Ressources du Locataire en Loi Monument Historique.
• Aucun Plafond de Réduction d'impôts. L'investissement MH n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales (Pour 2011, le plafond global des niches fiscales est de 18 000€ + 6% des revenus du contribuable).
• Pas de Frais de Succession en Monument Historique. Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.
• L’exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans.
• Possibilité de conserver l’appartement Monument Historique pour son Usage Personnel (déduction dans ce cas uniquement de 50 % des travaux, mais toujours la possibilité d’imputer le déficit des intérêts d’emprunts et des charges sur le revenu global).

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4) Les logements concernés en défiscalisation MH

Les biens immobiliers concernés ne sont pas toujours des châteaux. Pour autant, une opération loi Monuments historiques ne se fait pas dans n’importe où. En effet, le bénéfice de la défiscalisation MH propres aux Immeubles Classés ou Inscrits au titre des monuments historiques doivent faire l'objet d'un Agrément par le Ministre chargé du budget en raison de leur Caractère Historique ou Artistique particulier ou doivent recevoir le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l'article L. 143-2 du code du patrimoine.
Il convient de distinguer les immeubles inscrits et les immeubles classés.

Immeubles inscrits :

Immeuble inscrit en totalité ou en partie sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques. Le choix du maître d’œuvre est libre. Les travaux s'exécutent sous le contrôle du service des monuments historiques

Immeubles classés :

Immeuble classé comme monument historique en totalité ou en partie. En règle générale, les travaux réalisés sur les immeubles classés sont pris en charge par l’ACMH (Architecte en Chef des Monuments Historiques).

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5) Les Obligations du régime Fiscal Monument Historique

• Limite annuelle de déduction de 200 000 € pour les immeubles MH qui ne sont pas ouverts au public.
• Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
• L’engagement de conservation du bien classé Monument Historique est de 15 ans minimum.

I. Le bénéfice des dispositions de l'article 156 propres aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ayant fait l'objet d'un agrément par le ministre chargé du budget en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l'article L. 143-2 du code du patrimoine, est subordonné à l'engagement de leur propriétaire de conserver la propriété de ces immeubles pendant une période d'au moins quinze années à compter de leur acquisition,y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009.

Sauf Agrément du Ministre du Budget, le dispositif d’investissement en Immobilier Monument Historique ne s’applique pas aux SCI non familiales
II. La défiscalisation MH n'est pas ouverte aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés. Sauf lorsque l'intérêt patrimonial du monument et l'importance des charges relatives à son entretien justifient le recours à un tel mode de détention ni aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés dont les associés sont membres d'une même famille, à la condition que les associés de ces sociétés prennent l'engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d'au moins quinze années à compter de leur acquisition.
L'engagement de conservation des associés d'une société constituée entre les membres d'une même famille n'est pas rompu, lorsque les parts sont cédées à un membre de cette famille qui reprend l'engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir.

Sauf Agrément du Ministre du Budget, la défiscalisation en Immobilier Monument Historique ne s’applique pas aux immeubles mis en copropriété à partir du 1er janvier 2009.

La règle de défiscalisation Monument Historique précise que les immeubles doivent faire l’objet d’une division de copropriété avant le 1er janvier 2009. La loi Monument Historique prévoit qu’un immeuble dont la division interviendrait ultérieurement pourra quand même faire l’objet d’un agrément par le ministère du budget après avis du ministère de la culture, si l’intérêt patrimonial du monument et l’importance des charges relatives à son entretien le justifient.

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6 ) Les travaux concernés par la fiscalité Monument Historique

Les Travaux éligibles à loi monument historiques sont :

• Les Travaux de démolitions
• Les Travaux de reconstitution de toiture
• Les Travaux de murs extérieurs d'immeubles existants
• Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
• Les Travaux déclarés d’utilités publiques
• Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.
• Les Travaux de réparation et d'entretien et d'amélioration de l'habitation

Le cumul d'économies fiscales est-il possible ?

Oui !

La défiscalisation sur les propriétés historiques est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux telles les Défiscalisations SCELLIER, BOUVARD, ROBIEN, BORLOO, ZRR, OUTREMER, MALRAUX…

En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Monument Historique avec les autres incitations fiscales.

Peut-on louer le bien a ses enfants ?

OUI !

La location en Édifice Historique est possible mais l’enfant de l’investisseur doit avoir un foyer fiscal distinct des parents qui bénéficient de la défiscalisation bâtiment Historique. Autrement dit, la location en Monument Historique ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

Idem pour tous les ascendants ou les descendants des associés d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés).

Peut-on démembrer le bien immobilier Bâtiment Historique Usufruitier Nu propriétaire ?

Oui !

Le démembrement est possible avec le dispositif Monument Historique entre l’usufruitier qui perçoit les fruits du revenu et le nu propriétaire. La réduction d’impôt MH est donc applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Idem lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement Monument historique résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement monument historique s’engage à conserver le bien.

Peut-on acheter un appartement Monument Historique en indivision ?

OUI !

Dans le cadre du régime Monument Historique, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

Peut-on investir en Monument Historique avec une Sci ?

OUI !

Mais la Société Civile Immobilière doit être une SCI Familiale (C'est-à-dire que les associés sont membres d'une même famille) et que les associés de ces sociétés prennent l'engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d'au moins 15 années à compter de leur acquisition.

Le bénéfice de la défiscalisation Monument Historique propres aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ayant fait l'objet d'un agrément par le ministre chargé du budget en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l'article L. 143-2 du code du patrimoine, n'est pas ouvert aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Les dispositions du dispositif Monument Historique ne sont pas applicables aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés et ayant fait l'objet d'un agrément du ministre chargé du budget, après avis du ministre chargé de la culture, lorsque l'intérêt patrimonial du monument et l'importance des charges relatives à son entretien justifient le recours à un tel mode de détention ni aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés dont les associés sont membres d'une même famille, L'engagement de conservation des associés d'une société constituée entre les membres d'une même famille n'est pas rompu lorsque les parts sont cédées à un membre de cette famille qui reprend l'engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir.

Bien entendu, le contribuable investisseur en immobilier Monument Historique bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.

A propos de la plus value d’un Investissement Monument Historique

Lors de la revente d’un appartement en défiscalisation Monument Historique c’est le régime des plus values immobilières qui s’applique (Totale Exonération au bout de 15 ans).

Partant du principe que la règle des Monuments Historiques nécessite de conserver le bien immobilier 15 ans, il n’y a donc pas de plus value dans ce cadre fiscal.

L’immobilier Monument Historique et le Plafond des niches fiscales

La défiscalisation Monument historique est l’une des toutes dernières niches fiscales puisqu’elle n’entre pas dans le Plafond.

Déclaration fiscale Monument Historique

Les Avantages fiscaux Monument Historique sont à remplir sur le feuillet 2044 spéciale de la déclaration fiscale. Les Conseillers en Gestion de Patrimoine qui commercialisent des opérations Monuments Historiques assistent couramment leurs clients pour ces démarches et évite ainsi aux investisseurs d’être potentiellement requalifiés fiscalement.

Le Monument Historique est-il taxable à l'ISF ?

Oui !! L’immeuble Monument Historique est compris dans l’actif taxable de l’Impôt Sur la Fortune (mais l’administration fiscale peut se montrer tolérante quant à l’estimation de l’appartement monument historique)